Après une année 2007 affichant un record de ventes dans le neuf et des hausses de prix soutenues, l’année 2008 sera moins euphorique, dans la continuité de la situation observée à la fin de l’année dernière.

Les ventes prévues en baisse. Selon la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC), la baisse de 9,5 % en 2007 par rapport à 2006 du nombre d’autorisations de construire (170.400) traduit l’anticipation des promoteurs d'un retournement de marché.

En effet, si, sur l’ensemble de l’année, la commercialisation de logements neufs a tout de même été excellente - la promotion privée enregistre 127.420 ventes -, ce niveau inégalé depuis 1980 dissimule un net ralentissement des ventes amorcé au deuxième trimestre. Ce ralentissement a d’ailleurs continué jusqu’au quatrième trimestre 2007, celui-ci affichant un repli de 12,3 % par rapport au même trimestre de l’année précédente.

Cette situation résulte d’un environnement défavorable à l’acquisition : prix élevés, resserrement des conditions d’obtention d’un crédit, détérioration de la solvabilité. Dans ce contexte, la FPC anticipe une diminution du nombre de ventes qui sera compris entre 110.000 et 115.000 logements en 2008, ce qui signifie pour certains un retour à la normale. « Les fondamentaux n’ont pas changé, déclare Guy Nafilyan, président de Kaufman & Broad. Mais il faudra attendre que la crise financière soit résorbée et qu’il n’y ait plus de craintes de crise immobilière. »

Un juste prix. Dans ces conditions, un fléchissement de la hausse des prix des logements neufs a été constaté entre le troisième et le quatrième trimestre 2007 (passant de 9 % à 5,8 %) et devrait, selon les pronostics des professionnels, se prolonger en 2008 pour se stabiliser entre 0 et 3 % ou au niveau de l’inflation.

En un an, les prix ont toutefois progressé de 6,8 % en moyenne annuelle pour atteindre un prix moyen de 3.280 euros/m2sur le territoire. « Auparavant, un prix au-dessus du marché était accepté puisqu’il était compensé par de faibles taux d’intérêt, constate Olivier Bokobza, directeur général des Espaces Immobiliers BNP Paribas. Mais aujourd’hui, le seul facteur pour soutenir le marché étant le prix, le challenge est de vendre à l’euro prêt. »

Cependant, selon Fabrice Desrez, membre du directoire chez Les Nouveaux Constructeurs, « les prix ne peuvent qu’augmenter. Les frais financiers progressent et les rythmes de ventes sont désormais moins élevés pour y faire face. Certes, les prix du foncier devraient se stabiliser mais il n’y aucune raison d’envisager une baisse des coûts de construction au regard des contraintes réglementaires de plus en plus nombreuses ».

Guy Nafilyan estime également que « les prix vont se stabiliser, ce qui évidemment aura un impact à moyen terme sur le prix du foncier et, à plus court terme, sur la marge des promoteurs ».

Maîtrise du prix du foncier. Le foncier, en phase d’accalmie, ne devrait néanmoins pas s’effondrer. Mais les promoteurs restent vigilants. « Pour notre part, nous avons la chance de disposer de réserves foncières propres, en Ile-de-France notamment, ce qui permet d’en maîtriser le prix », déclare Serge Grzybowski, président d’ Icade.

De son côté, Jean-Philippe Ruggieri, directeur général adjoint de Nexity Logement, indique : « Nous avons lancé il y a peu une opération que nous proposons à 3.200 euros le m2, là où les prix avoisinent les 3.600 euros le m2, et ce grâce à une maîtrise du prix du foncier en amont - depuis trois ans -, à des principes constructifs étudiés pour être économiques et performants et à une marge compacte normative de 10-11 %. »

Désormais, les promoteurs n’hésitent plus à abandonner une opération qui semble risquée car devenue trop chère. « Nous avons refusé un programme alors même que nous avions gagné la consultation », admet Fabrice Desrez.

Les investisseurs en repli. Le neuf se caractérise par une forte présence d’investisseurs incités par un avantage fiscal. Dynamisée à partir de 2003 avec l’entrée en vigueur du dispositif Robien, la part des investisseurs est désormais en recul depuis deux ans, passant de 53 % des ventes en 2006 à 48 % en 2007 (voir le tableau). Selon Jean-François Gabilla, président de la FPC, le nombre d’investisseurs devrait encore reculer en 2008 et représenterait 43 % des ventes. Certains promoteurs tendent volontairement à réduire la part des investisseurs. « Lors du lancement d’une opération, nous communiquons en premier lieu en direction des accédants à la propriété », explique directeur général adjoint de Nexity Logement.

De surcroît, de nombreux éléments défavorisent l’investissement dans la pierre. La hausse des prix de l’immobilier n’a pas été suivie dans les mêmes proportions par les loyers, amenuisant le rendement locatif. « De plus, le taux marginal d’imposition a baissé et les dispositifs fiscaux ont été modifiés, réduisant l’impact de l’amortissement, celui-ci étant aujourd’hui égal pour la première partie à 6 % sur 7 ans, au lieu de 8 % sur 5 ans », explique Olivier Bokobza.

En outre, Serge Grzybowski ajoute que « l’intérêt pour l’investisseur est de s’endetter au maximum pour optimiser l’impact fiscal. Or, le financement à 100 % est freiné par la hausse des taux d’intérêt et une politique de crédit des banques plus frileuse ». Ces dernières examinent plus scrupuleusement les dossiers d’investissement. « Les banques découragent désormais les petits investisseurs qui n’ont pas les moyens de faire face à des impayés, par exemple », observe Francis Ebel, président de Stradim.

Prudence sur la défiscalisation. Aujourd’hui, les opérations lancées en Robien et Borloo sont examinées avec plus de prudence pour éviter les précédentes dérives et la suroffre de logements dans certaines villes. « Le Robien recentré et le Borloo permettent de répondre à des besoins locatifs. Certes, il y a eu une surproduction dans quelques villes des zones B2 et C qui se traduit par un nombre de 5.000 logements vacants sur tout le territoire, ce qui est peu conséquent, mais l’offre est désormais mieux orientée », relativise Jean-François Gabilla, qui insiste sur l’indispensable prise de renseignements de l’investisseur concernant le marché sur lequel il achète un bien.