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Dans le cadre d’une gestion internationale du patrimoine,
investir dans la pierre hors des frontières françaises présente un intérêt
certain pour des investisseurs bien informés. La multitude des marchés et des
contraintes financières, juridiques et fiscales impliquent en effet le
recours à un conseiller patrimonial expérimenté
Si le développement économique de Dubaï attire les acquéreurs en
quête d’une plus-value substantielle, la qualité de vie marocaine motive les
investisseurs désirant couler une retraite paisible et profiter dans le même
temps du faible niveau d’imposition auquel leur pension est soumise. Une
opération immobilière à l’étranger se caractérise par une grande diversité
des motivations, mais aussi des moyens financiers que les particuliers sont
prêts à y consacrer (voir le tableau). A l’heure actuelle, ce marché
pêche par un défaut de visibilité concernant les acteurs qui proposent ce
type d'investissement et le nombre de Français réalisant ces opérations ou
susceptibles de s’y intéresser.
Dans tous les cas, l’investisseur potentiel devra être conscient
qu’avant toute transaction, l’étude approfondie confiée à un œil averti de la
convention fiscale internationale liant la France au pays où l’acquisition
immobilière sera réalisée, est un préalable incontournable. Certains avocats,
notaires ou agents immobiliers se sont ainsi spécialisés par pays. A côté de
l’éventuel bénéfice financier dont l'intéressé pourra se prévaloir, cette
analyse lui permettra de conforter son opération sur un plan fiscal,
l’objectif étant d’éviter une double imposition des revenus, des successions
ou des donations.
De surcroît, l'acquéreur pourra parfois bénéficier d’un régime
fiscal favorable et de l’application de règles juridiques locales. Aux
Etats-Unis, par exemple, la détention du bien immobilier par une société de
type « Limited Liability Company », équivalente à une SCI
française, est un moyen de limiter la responsabilité des associés et induit
que le revenu ne soit taxé qu’une seule fois à leur niveau.
Pour les non-initiés, la méconnaissance de cet ensemble de
règles complexes est un obstacle rédhibitoire. Certains s’interrogent ainsi
sur l’opportunité d’une acquisition sur un marché chinois en pleine
effervescence, alors même que l’opération, très encadrée depuis un an, est
devenue quasi impossible.
Nicolas Ducros et Pélagie Terly
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