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Bien que toujours effective, la hausse des prix s’amenuise en
2007. Le marché tend désormais à s’orienter vers une stabilisation en 2008
Toutefois, l’hétérogénéité de l’évolution des prix sur le territoire
s’accentuera, les villes à potentiel progressant encore et celles moins
attractives stagnant
Encore une fois, la tendance a été à la progression pour les
prix des logements en 2007. Depuis 2000, le prix des appartements a plus que
doublé. Certes, le marché se tempère depuis trois ans mais il reste loin
d’afficher une baisse globale. Les diverses sources concernant le secteur
immobilier restent toutes orientées à la hausse, bien qu’elles enregistrent
une augmentation des prix d’une amplitude différente, ce qui met en relief le
défaut de transparence déjà dénoncé (lire l'encadré).
La hausse perdure. Selon l’indice Insee-Notaires de France, les
prix ont continué à monter, mais à un rythme bien moins soutenu, en 2007. Sur
la période d’observation s’étalant du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2007,
les prix ont augmenté de 5,6 % pour l’ensemble des biens anciens. Les
appartements ont progressé de 5,7 %, contre 12,2 % en 2006 et
16,2 % en 2005, et le prix des maisons s’est accru dans les mêmes
proportions, à comparer à la hausse de 10 % en 2006 et de 13,4 % en
2005.
De son côté, la Fnaim note également la poursuite de
l’atterrissage des prix mais enregistre une décélération supérieure aux
chiffres du notariat. Selon la Fédération, les prix n'ont progressé que de
3,8 % en 2007 France entière, contre 7,1 % en 2006, 10,4 % en
2005 et 15,4 % en 2004. « Le ralentissement du rythme de
progression des prix est près de cinq fois et demie moins rapide qu’en 2004
sur le marché des appartements, passant d’une hausse annuelle moyenne de
17,8 % à 3,3 % », indique la Fnaim.
Très fortes disparités. Comme d’habitude, chaque région,
département et ville suit une évolution propre. Cependant, en 2007, les
disparités géographiques se sont révélées encore plus marquées que les années
précédentes. Les prix des villes entrées plus tardivement dans la hausse et
moins onéreuses se sont encore accentués, à l’instar de Saint-Etienne, à
1.341 euros/m2, qui progresse de 13 %. A l’inverse, celles qui ont
d’ores et déjà fortement augmenté se sont ajustées, excepté la ville de Nice
qui a encore gagné 9 %. Certaines villes ont vu leurs prix se
stabiliser, à l’image de Rennes et ce, en raison de la construction de
nombreux logements (voir graphique).
Sur le marché des appartements anciens en province, les prix ont
progressé de 4,5 % et sont dans une fourchette comprise entre 2.200 et
2.500 euros/m2 pour les villes importantes, d’après les chiffres des
notaires. Nice, Lyon et Marseille demeurent dans le trio de tête en termes de
prix. En Ile-de-France, les prix des appartements anciens ont crû de
7,1 %, contre 11,1 % un an plus tôt, pour atteindre 3.795 euros/m2
en petite couronne et 2.970 euros/m2 en grande couronne. A Paris, les prix
des appartements sont ressortis en moyenne à 6.181 euros/m2, en hausse de
8,7 %.
Vers un ajustement en 2008. Pour 2008, les notaires prévoient « des
prix toujours à la hausse à un niveau supérieur à l’inflation,
particulièrement sur les marchés recherchés des grandes villes. Cependant,
dans certaines régions où l’activité économique est chancelante et où les
étrangers sont absents, il faut s’attendre à une stagnation des prix », déclarent-ils
en anticipant la fin d’une hausse uniforme des prix.
Quant aux agents immobiliers, ils s’accordent sur une
stabilisation du rythme de hausse en 2008 dans une fourchette de 0 % à
2 % selon les réseaux. La Fnaim se montre plus mesurée que les notaires
et envisage que « les marchés immobiliers ne devraient pas progresser
à un rythme supérieur à celui de l’inflation en 2008 ». Les
contrastes sur le territoire devraient s’intensifier avec des ajustements
ciblés allant de +5 % à –5 %.
Progression variée dans le neuf. Sur le marché du neuf, la
dernière enquête sur la commercialisation des logements enregistre, pour les
appartements, une hausse du prix moyen de 9 % au troisième trimestre
2007 par rapport au troisième trimestre 2006, pour atteindre 3.369 euros/m2. « Cette
évolution s’explique par une augmentation des coûts de construction en raison
de la hausse des matières premières et du pétrole, ainsi que des dépenses
engendrées par le respect de nouvelles réglementations, telle l’accessibilité
au logement, et aussi du carnet de commandes saturé des entreprises de
bâtiment, indique Jean-François Gabilla, président de la Fédération des
promoteurs constructeurs. En 2007, les prix du neuf devraient croître en
moyenne d’environ 6 % et continuer à augmenter en 2008. Toutefois, il
faut manier ces chiffres avec prudence. »
Si les évolutions se différencient d’une ville à l’autre, les
notaires constatent une hausse des prix médians du neuf dans la plupart des
grandes villes, avec de fortes évolutions à Grenoble (+26 %) et Lille
(+23 %), des stagnations comme à Montpellier (+1 %), et même des
baisses à l’image de Reims (-7 %).
Toutefois, l’impact du prix du foncier doit tempérer cette
analyse, notamment lors de constructions dans des secteurs moins prisés que
précédemment. Les notaires enregistrent, dans les principales villes, une
hausse dans le neuf moins importante que dans l’ancien, pouvant engendrer un
rapprochement des prix entre ces deux marchés, à l’image de Strasbourg.
Activité mouvante. Concernant le nombre de transactions, les
données détaillées font encore défaut, même si les notaires envisagent d’être
en mesure de communiquer régulièrement et précisément ces chiffres d’ici à
deux ans.
Les notaires d’Ile-de-France publient d’ores et déjà cette
information, comptabilisant 154.500 ventes sur la région sur les neuf
premiers mois de 2007, soit une activité en baisse de 1,5 % comparé à la
même période en 2006. Toujours selon les notaires, sur l’ensemble du
territoire, le nombre de ventes en 2007 s'est maintenu à un niveau de
800.000.
Cependant, d’autres observateurs constatent, à l’inverse, un
recul de l’activité par rapport à 2006. « Après quatre années
euphoriques, 2007 semblait suivre la même tendance au niveau de l’activité,
mais le mois de septembre a accusé un ralentissement significatif de
l’activité de l’ordre de 25 %, marquant un retour à un marché plus
classique », constate Joël Boumendil, directeur général d’ACE,
courtier en crédit immobilier.
Pour le réseau d’agences immobilières Century 21, le volume de
transactions a baissé de 6 % en 2007. « Le premier semestre
2007, marqué par les élections présidentielles, montre un attentisme du
marché, relève Hervé Bléry, président de Century 21. Alors que
l’activité semblait repartir à compter du mois de juillet, certaines mesures
concernant la déduction des intérêts d’emprunt ont été retoquées par le
Conseil constitutionnel, entraînant une perte de confiance et une retombée de
l’activité. Le nouveau dispositif a compensé la hausse des crédits et
des prix et a soutenu le marché, mais n’a pas eu d’effet booster. »
Marché perturbé. A cela s’ajoute la crise des crédits
hypothécaires américains (subprimes) qui a perturbé le marché,
renforçant l’immobilisme des clients. « Un bien mis à la vente attire
aujourd’hui quatre clients potentiels, contre dix ces dernières années, constate
Jean Lavaupot, directeur exécutif d’ERA France. Le marché de l’immobilier
se stabilisant, les acquéreurs pondèrent plus fréquemment leur acte d’achat
par une négociation sur le prix du bien. »
En effet, les marges de négociation portent sur 4 à 7 % du
montant souhaité par le vendeur, selon Laforêt Immobilier. De plus, les biens
restent également plus longtemps en portefeuille. D’après Century 21, les
délais d’écoulement s’allongent sensiblement à 79 jours, soit
8 jours de plus qu’en 2006. Le réseau recense aussi une forte
augmentation des stocks avec plus de 72.872 biens en ventes sur leur site
internet fin 2007, soit 10.000 de plus que l’année précédente.
Ventes en retrait en 2008. Dans le neuf, l’activité au premier
trimestre 2007 s’est très bien comportée, mais elle s’est tassée à partir du
deuxième trimestre, poursuivant cette tendance au trimestre suivant. Pour
autant, grâce au premier trimestre, les ventes progressent de 5,3 % sur
neuf mois. Elles devraient atteindre un niveau proche de 2006 (126.300
ventes), voire légèrement supérieur à 127.500.
Sur ce marché, la part des investisseurs est en recul. Elle
passerait de 53 % des acquéreurs à 48 % en 2007. « Cette
proportion devrait continuer à baisser, envisage Jean-François Gabilla.
Les investisseurs sont plus sélectifs qu’il y a deux ans. La hausse des
loyers inférieure à celle des prix de vente rend la rentabilité moins
attractive. De même, les plafonds de loyers Borloo de la zone C représentant
90 % du territoire sont trop faibles pour intéresser un
investisseur. »
Parallèlement, les délais d’écoulement augmentent et
représentent 9,1 mois de ventes pour les appartements, contre 6,4 mois au
troisième trimestre 2006. « Cet élément sera préoccupant lorsqu’il
dépassera une année, ce qui pourrait être atteint en 2008 » admet
Jean-François Gabilla.. Dans ce contexte, une baisse d’activité est prévue en
2008 avec un volume de ventes compris entre 110.000 et 115.000 logements.
Remontée des taux de crédit. Quoi qu’il en soit, face au
déséquilibre de l’offre et de la demande, le marché devrait rester soutenu.
Ainsi, selon une enquête réalisée par le réseau Orpi, il existe deux fois
plus de demandes que d’offres. Toutefois, la demande reste aujourd’hui
circonscrite par la capacité d’emprunt des ménages et le marché doit s’y
adapter.
Depuis janvier 2004, les taux sont descendus, le point le plus
bas ayant été atteint en janvier 2006. Puis ils sont remontés, mettant fin
désormais à leur niveau historiquement bas. En un an, les taux ont ainsi
augmenté d’environ 70 points de base et de 130 points de base depuis 2006 (voir
tableau). « Les taux restent acceptables et ne bloquent pas la
capacité d’emprunt du client, estime Joël Boumendil. Toutefois, dans
les endroits où les prix ont continué à augmenter, les demandes de prêts sont
plus tendues. Les acquéreurs sont de moins en moins solvables mais ils ne
souhaitent pas pour autant allonger davantage la durée de l’emprunt. Nous
n’avons pas de demandes concernant des crédits de 30 ans et au-delà ».
Dans le neuf comme dans l’ancien, une sensible hausse du taux de
désistement des acquéreurs est décelée, notamment du fait du refus de crédits
par les établissements prêteurs. Dans le contexte de la crise des subprimes,
les banques vont en effet vouloir resserrer leurs conditions de crédit.
Après des phases euphoriques tant pour les vendeurs que pour les
professionnels, la prudence est désormais de mise sur le marché et ce, à la
fois du côté des acquéreurs, des banques et des promoteurs.
Pelagie Terly
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