ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER ANCIEN, NEUF ACHEVE, OU ACHAT D’UN TERRAIN
ACHAT D’UN LOGEMENT NEUF SUR PLAN
CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE

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ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER ANCIEN, NEUF ACHEVE, OU ACHAT D’UN TERRAIN

La vente d’un bien immobilier passe toujours ou presque par la signature d’un avant-contrat.

L’avant-contrat peut prendre différentes formes, et selon qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente, les conséquences ne sont pas les mêmes.

Depuis la loi SRU du 1^er juin 2001, les personnes qui cherchent à acquérir un bien immobilier à usage d’habitation bénéficient d’un délai de 7 jours avant d’être engagées. Cette mesure ne concerne que les acquéreurs qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier ; elle s’impose en revanche à tous les vendeurs, professionnels de l’immobilier ou non.

Si vous devez signer un avant-contrat sous seing privé (Acte rédigé et signé par les parties elles mêmes) :

L’acheteur dispose d’un délai de 7 jours au cours duquel il peut se rétracter. S’il le fait, il n’est plus tenu d’un quelconque engagement envers le vendeur.

Si l’avant-contrat doit être conclu par acte authentique (Acte établi par un notaire et rédigé selon les formalités établies par la loi. Les actes d’acquisition portant sur des immeubles sont obligatoirement conclu par acte authentique) :

C’est à dire qu’il doit être rédigé et signé par le notaire, celui-ci doit préalablement notifier à l’acheteur un projet de l’acte.

L’acheteur dispose alors d’un délai de 7 jours pour réfléchir. Aucun versement ne peut être exigé de lui pendant ce délai. Au terme de ce délai, l’acheteur peut décider de conclure ou non l’avant-contrat.

Dès lors que l’acheteur ne s’est pas rétracté ou a décidé de poursuivre son projet après les 7 jours de réflexion, l’avant-contrat peut produire ses effets, lesquels varient selon qu’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente, d’une promesse d’achat ou d’un compromis de vente.

Il est a noté que ces deux délais ne sont pas cumulables : vous disposez de l’un ou de l’autre. Enfin, si vous décidez de vous rétracter, vous devez envoyer une lettre recommandée avec AR.

La promesse unilatérale de vente : seul le vendeur est engagé…

Le fonctionnement de la promesse unilatérale de vente :

• Par un tel contrat le vendeur s’engage à vendre son bien à un bénéficiaire. Le vendeur ou promettant donne une « option » au bénéficiaire pour un temps limité. En contrepartie de l’engagement du vendeur, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation (généralement 10% du prix de vente) entre les mains de l’intermédiaire qui rédige la promesse.

Pour le bénéficiaire, « signer une promesse unilatérale de vente » ne signifie pas qu’il achète mais qu’il accepte les conditions dans lesquelles il pourra se décider.

• la levée de l’option : si dans le délai qui lui est accordé le bénéficiaire déclare vouloir acheter, la vente sera considérée comme conclue aux conditions proposées dans la promesse, et le vendeur ne peut plus se rétracter. Le bénéficiaire est alors en droit d’exiger que la vente soit régularisée devant notaire. Si le vendeur persiste à refuser, l’acquéreur peut demander au tribunal de grande instance de constater la vente. Mais, devant de telles difficultés, le bénéficiaire peut renoncer à la vente, et demander des dommages et intérêts au vendeur.
• le bénéficiaire ne lève pas l’option : si le bénéficiaire ne veut  pas acheter le bien ou s’il laisse s’écouler le délai, le vendeur pourra vendre le bien à quelqu’un d’autre, et l’ indemnité d’immobilisation lui restera acquise.                                                                                                    
• si la promesse n’est pas passée devant notaire, faites la enregistrer à la recette des impôts  dans les 10 jours.

Le contenu de la promesse unilatérale de vente :

• l’état civil du vendeur et celui du bénéficiaire
• la preuve de la qualité de propriétaire du vendeur et l’origine du bien
• la description du bien et son adresse
• les informations relatives aux éventuels travaux
• les certificats obligatoires

Depuis l’instauration de la loi CARREZ (18 décembre 1996), le vendeur est tenu de préciser dès l’avant-contrat la surface exacte du bien vendu, neuf ou ancien.

Il est souhaitable, pour des raisons de responsabilité, que ce métrage soit effectué par un professionnel.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte, vous avez la possibilité d’intenter une action en réduction de prix dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente.

• le prix
• le régime fiscal de la vente
• les modalités de paiement
• le montant de la commission de l’intermédiaire
• la date de prise de possession du logement
• la date limite de signature de la vente par acte authentique
• les servitudes privées éventuelles

les conditions suspensives : elles peuvent concerner l’obtention d’un prêt, les servitudes d’urbanisme, la non délivrance du permis de construire, le départ d’un occupant…

La condition suspensive concernant l’obtention d’un prêt

Lorsque le bien est financé à l’aide d’un ou plusieurs prêts, les articles L312-15 et suivants du Code de la consommation prévoient que la vente sera conclue sous la condition suspensive de l’obtention du financement.

L’acheteur doit préciser dans la promesse les caractéristiques du prêt (montant, taux…), ce n’est pas une obligation, mais c’est fortement recommandé, puisque les tribunaux considèrent que le prêt est obtenu lorsque le banque présente une offre conforme aux caractéristiques mentionnées dans l’acte.

L’acheteur dispose d’un mois pour obtenir le financement souhaité.

Si le bénéficiaire n’obtient pas son prêt, il sera libéré de ses engagements et les sommes q’il aurait déjà versées au vendeur devront lui être remboursées.

Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un prêt, il doit porter sur l’acte une mention manuscrite par laquelle il reconnaît avoir été informé que s’il devait, par la suite, avoir besoin d’un prêt, il ne pourrait plus se prévaloir du fait qu’il ne l’a pas obtenu pour demander le remboursement des sommes déjà versées. A défaut d’une telle mention, le bénéficiaire pourrait faire jouer la condition suspensive pendant toute la durée de la promesse.

La promesse unilatérale d’achat

C’est un acte par lequel l’acheteur s’engage pour un délai défini sur le prix auquel il est prêt à acheter le bien.

Elle est souvent présentée à l’acheteur potentiel comme un acte qui ne l’engage pas et qui lui permet de simplement retenir le bien immobilier, le temps de réfléchir. Mais, la promesse unilatérale d’achat (également appelée « offre d’achat ») est en réalité un acte aussi important que la promesse de vente et elle obéit au même principe : elle engage dans un premier temps seulement le promettant, en l’occurrence à acheter le bien au bénéficiaire de la promesse si celui-ci déclare vouloir le vendre. Mais dès que cette déclaration est faite, la vente devient définitive.

Le vendeur n’est pas tenu par cette promesse, et s’il accepte les conditions, l’acheteur ne peut plus se dédire.

Depuis le 1^er juin 2001, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé de la part de l’acheteur.

La promesse unilatérale d’achat doit comporter les mêmes mentions que la promesse de vente, notamment en ce qui concerne les conditions suspensives.

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente)

Dans le compromis de vente, les engagements du vendeur et de l’acquéreur sont réciproques et définitifs : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter. Cet engagement réciproque constitue déjà une vente dès lors que le bien immobilier est identifié et que son prix est fixé.

Lorsque le projet d’acquisition porte sur un bien immobilier à usage d’habitation, les délais de rétractation ou de réflexion s’appliquent comme pour la promesse de vente.

Dès lors que l’acheteur n’a pas renoncé à son projet, la somme d’argent versée par l’acheteur à la signature (en général 10% du prix) constitue un acompte sur le prix de vente et ne pourra pas lui être restituée (sauf si des conditions suspensives ne sont pas réalisées dans les délais, et notamment celle qui concerne un éventuel emprunt).

Si la règle générale est de verser 10% du prix de vente lors de la signature du compromis, vous êtes en réalité engagé pour le prix total : la promesse synallagmatique de vente vaut vente.

La renonciation d’une partie autorise l’autre à la contraindre par voie de justice ou à lui réclamer le paiement des pénalités prévues dans le compromis. Bien entendu, la vente devra ensuite être régularisée par un acte notarié.

Toutes les observations précédemment faites à propos de la promesse unilatérale de vente sont applicables au compromis de vente, en ce qui concerne le contenu de l’acte.

L’acte de vente définitif

C’est l’acte qui constate l’achat de votre bien. Il est effectué sous la responsabilité du notaire, qui vérifie la validité du tire de propriété du vendeur, la situation hypothécaire…

Les garanties dues par le vendeur d’un logement ancien

Le non-respect de ses obligations par le vendeur peut entraîner l’annulation de la vente, des dommages et intérêts ou une diminution du prix d’achat.

La garantie contre les vices cachés de l’immeuble :

selon l’article 1641 du code civil, si l’acheteur avait eu connaissance de ces vices, il n’aurait pas acheté ou aurait acheté à un prix inférieur. Les vices concernés sont ceux dont un acquéreur normalement vigilant ne pouvait se rendre compte qu’au prix d’investigations poussées. L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un bref délai (art. 1648 du Code civil). Il appartient au juge de déterminer si cette condition est remplie, compte tenu de la nature du vice invoqué et du temps normalement nécessaire pour le découvrir.

Le vendeur non professionnel, à condition qu’il ignore les vices du bien vendu, peut s’exonérer valablement de cette garantie par une clause de l’acte de vente.

La garantie contre l’éviction de l’immeuble.

Cela implique :

• que le vendeur révèle les charges grevant le bien (servitudes, hypothèques, usufruit, baux, etc.),
• qu’il défende l’acquéreur contre les troubles de droits causés par des tiers pour des faits antérieurs à la vente,
• qu’il s’abstienne de tout acte susceptible de troubler l’acquéreur dans son droit de propriété,

Un vendeur, professionnel ou privé, ne peut se prévaloir d’aucune clause pour restreindre cette garantie.

Les propriétaires de maisons individuelles ou de locaux situés dans un immeuble collectif doivent avoir fait effectuer une recherche puis une expertise sur la présence d’amiante, de plomb et de termites.

ACHAT D’UN LOGEMENT NEUF SUR PLAN

Les appartements neufs sont souvent commercialisés selon la formule dite de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Les ventes sont soumises à la TVA (qui est incluse dans le prix annoncé par le promoteur). La première vente à un particulier dans les 5 ans qui suivent l’achèvement de l’immeuble est également assujettie à la TVA.

Les frais d’acquisition, y compris les frais de notaire, varient de 2 à 3% du montant de la transaction.

L’opération en VEFA est réalisée à l’aide de deux contrats : le contrat de réservation et le contrat de vente définitif.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation est un avant-contrat sous seing privé signé entre le promoteur et vous. Après signature, le contrat vous est adressé par la poste en recommandé avec accusé de réception. Comme pour l’achat d’un logement ancien, vous disposez d’un délai de 7 jours pour vous rétracter, sans frais, à condition d’en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration du délai de rétractation. En cas de rétractation, le promoteur doit restituer le dépôt de garantie versé dans les 21 jours suivant le lendemain de la date de rétractation.

Le contenu du contrat de réservation

• la surface habitable
• le prix prévisionnel de vente et les modalités de révision
• la date de la signature du contrat de vente définitif
• les conditions légales relatives au dépôt de garantie
• l’énumération des pièces et dépendances
• la situation de l’immeuble
• la qualité de la construction ( matériaux utilisés…)
• la clause suspensive d’obtention du financement

Le dépôt de garantie

La signature du contrat de réservation s’accompagne du versement sur un compte bloqué d’un dépôt de garantie.

Le montant du dépôt de garantie est de 5% du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et de 2% s’il est compris entre un et deux ans.

Le prix peut évoluer avant la fin des travaux. Etudiez les mécanismes de révision qui vous sont proposés.

Le contrat de vente définitif

Contrairement au contrat de réservation, le contrat de vente définitif doit être conclu par acte authentique chez un notaire. Il est conclu au plus tôt après l’achèvement des fondations.

Le contenu du contrat de vente définitif

• la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue,
• le prix, ses modalités de paiement et de révision,
• le délai de livraison,
• la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.

Le paiement du prix

Les droits sur les constructions vous sont transférés au fur et à mesure de leur achévement, le prix étant payé par étape : pour un appartement (avec garantie d’achèvement) :

- 35% à l’achèvement des fondations (y compris le dépôt de garantie payable à la réservation) ;

- 35% à la mise hors d’eau ;

- 25% à l’achèvement de l’immeuble ;

- 5% à la remise des clés, acte concrétisant le transfert de propriété.

Loi SPINETTA : des garanties pour le neuf

• La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réparer sans délai pendant un an tous les défauts signalés par lettre recommandée avec accusé de réception.
• La garantie biennale de bon fonctionnement porte sur tout ce qui est dissociable de la construction, démontable et remplaçable sans détériorer le support (exemple : portes intérieures…).
• La garantie décennale couvre les désordres graves compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination, ainsi que les désordres affectant les éléments d’équipement indissociables de l’immeuble et rendant celui-ci également impropre à sa destination. Toute entreprise ou toute personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de « louage d’ouvrage » est tenue par cette garantie et doit donc souscrire une assurance dommage ouvrage (obligatoire).

CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE

L’achat du terrain

Le terrain constructible peut se trouver dans un lotissement (Terrain divisé en parcelles et revendu par lots, équipés par le lotisseur. Souvent, le cahier des charges prescrit les matériaux, couleurs et types de clôtures autorisés. Indépendamment des autorisations administratives, l’accord des voisins peut être requis avant certaines constructions (véranda, piscine…) ) ou en secteur « diffus ». Le lotissement offre des garanties sur sa viabilité, sa superficie et sa constructibilité, le lotisseur en étant juridiquement garant. Pour vous assurer de la viabilité et de la constructibilité d’un terrain isolé, consultez le PLU (Le Pan Local d’Urbanisme), le COS (Le Coefficient d’occupation des sols exprime la densité de la construction selon la surface du terrain) et le cadastre (Document administratif, consultable en mairie, retraçant l’état des propriétés bâties ou non).

Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir en vue d’une construction à usage d’habitation, ne sont plus assujettis à la TVA, mais aux droits de mutation à 4,89% (+ 0,10% au titre du salaire du conservateur des hypothèques).

Le permis de construire

Obligatoire pour toute construction durable, cette autorisation doit être demandée à la mairie. Pour tout projet dépassant 170 m²  de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Une fois le permis délivré (délai de 3 à 5 mois), un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent d’un délai de deux mois pour en demander l’annulation. Valable deux ans, le permis est prorogeable d’un an. La construction doit commencer avant l’expiration de ce délai.

La signature du contrat de construction

Vous avez le choix  entre plusieurs contrats de construction :

• le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

La totalité de la construction est confiée à un constructeur de maison individuelle : c’est le contrat le plus sécurisant.

- Contenu du contrat de construction de maison individuelle

Pour protéger l’acquéreur, la Loi du 19/12/1990 prévoit que ce contrat contienne les informations suivantes : désignation du terrain, description de la maison, prix (avec les modalités de révision s’il y a lieu), travaux restant éventuellement à votre charge… Doivent être annexés au descriptif de la maison les plans et perspectives décrivant la nature de la construction, le nombre et la superficie des pièces, les équipements intérieurs et extérieurs…

- Dépôt de garantie, paiements et garanties

Si le contrat prévoit un dépôt de garantie, celui-ci ne peut excéder 3% du prix de la construction et doit être déposé sur un compte ouvert à votre nom dans une banque.

Les sommes totales versées ne peuvent excéder :

15% du prix à l’ouverture du chantier ;
25% à l’achèvement des fondations ;
40% à l’achèvement des murs ;
60% à la mise hors d’eau (Etat d’une maison quand la toiture est posée et que l’étanchéité des terrasses est réalisée) ;
75% à l’achèvement des cloisons et la mise hors d’air (Etat d’une maison quand les portes et les fenêtres sont posées) ;
95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
Le solde de 5% est payable à la réception.

Si le contrat prévoit des paiements avant l’ouverture du chantier, le dépôt de garantie n’a pas lieu d’être. Ces paiements ne peuvent excéder 10% du prix de la construction et leur remboursement doit être couvert par une garantie de remboursement constituée par la caution d’un établissement de crédit ou d’une compagnie d’assurance.

Le contrat doit obligatoirement contenir une garantie de livraison de la maison. Cette garantie est également constituée par la caution d’un établissement de crédit ou d’une compagnie d’assurance.

Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la date de réception du contrat.

• le contrat de construction individuelle sans fourniture de plan

L’entreprise chargée de la totalité de la construction ne fournit pas les plans, faits par vous-même ou par un architecte. Ce contrat, moins réglementé, apporte certaines protections. Il doit comporter, entre autres, un prix forfaitaire et définitif pour les travaux réalisés par le constructeur, des délais de construction assortis de pénalités de retard, une condition suspensive liée à l’offre de prêt, un délai de rétractation de 7 jours.

• le contrat d’entreprise lot par lot

Vous signez des contrats séparés avec plusieurs entreprises représentant différents corps de métier. Aucune d’entre elles ne fournit de plan ni n’est chargée de la totalité des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air.